배우자 대신 꼬박꼬박 월급을 가져오는 시스템 만들기 나는 부동산과 맞벌이한다 <너바나 지음>
직장 수입 월급으로는 부자가 결코 될 수 없습니다.
너도나도 투자를 하는 이유는 돈의 노예가 되고 싶지 않은 경제적 자유를 얻고 싶기 때문일 것입니다.
이책 <나는 부동산과 맞벌이한다>는 부동산 투자의 기본중 기본이 되는 전설적인 책입니다.
이미 책은 절판되었고, 저자 너바나님도 아직은 개정판을 내실 생각이 없다고 하셔서 중고서점에서 5~10만원선의 높은 가격에 거래되고 있을 정도로 인기있는 책입니다.
책에는 부동산에 대한 실무적인 지식 뿐만 아니라, 부자가 되기 위한 마음가짐에 대해서도 다루고 있어 많은 도움이 되고 있습니다.
책의 저자인 너바나님은 평범한 월급쟁이라고 본인을 소개하고 있습니다. 월급에 의존하는 회사원들의 희망사항이 바로 직장에서 해고당해도 나와 내 가족이 경제적인 어려움을 겪지 않는 것일 것입니다. 저자 역시 이를 위해 신입사원 시절부터 포털사이트와 재무설계사를 통해 분산투자를 하고 저축은행을 찾고, CMA를 통해 관리하며 아껴서 모은 종자돈으로 펀드 투자를 해서 -30%의 수익률을 거두며 이런 방식으로는 절대 부자가 될 수 없다는 것을 깨달았습니다.
펀드나 보험으로는 부자가 될 수 없기 때문입니다. 재무설계사, 보험설계사 들은 상품을 팔기위해 증권사, 보험사에서 고용한 사람일뿐 부자가 아니기 때문입니다. 본인이 부자가 되는 방법을 모르는데 다른 사람들에게 부자되는 방법을 가르쳐 줄 수 있을까요?
부자가 되려면 잃지 않는 투자를 하면서 동시에 수익률 좋은 투자처에 투자해야 하며, 많은 책을 읽고 좋은 정보를 아는것 뿐만 아니라 행동해야 합니다.
부자가 되려면 근로소득으로 자본소득을 만들어야 합니다.
은행에 투자할 것이 아니라 은행처럼 투자해야 합니다.
부자가 되는 투자는 부동산, 주식 등 여러가지가 있을 수 있습니다. 많은 사람들이 투자 실패의 이유로 정보부족을 꼽습니다. 하지만 투자성공을 위해 가장 필요한 것은 '선입견을 배제하고 본연의 가치를 바로볼 수 있는 눈'입니다. 또한 가장 위험한 투자는 리스크를 전혀 감수하지 않으려는 투자입니다.
위험을 뜻하는 영어 단어에는 risk와 danger가 있습니다. risk는 통제 가능한 위험, danger는 통제 불가능한 위험입니다. 투자할때는 통제 가능한 리스크를 감수할 수 있는 물건에 하면 됩니다. 책에서는 집값 하락이 위험이라면 역사적으로 봤을 때 부동산 매매가가 전세가 이하로 떨어지는 경우는 거의 없으므로 전세가가 통제가능한 위험의 범위라고 볼 수 있습니다. 불확실한 투자 물건이 있다면, 얼마나 손해를 볼 수 있는지를 고려해야 합니다.
레버리지에 대해서는 투자를 조금이라고 하는 사람이라면 다 알고 있을 것입니다. 부동산에 있어서 최고의 레버리지는 전세금입니다. 모든 대출에는 이자가 있지만 전세금에는 이자가 없습니다. 만약 1억원이 있는데 은행대출이나 타인 자본을 통한 레버리지를 이용하지 않고 투자해서 10%의 수익률을 냈다면, 약 1천만원의 수익을 얻을 수 있지만, 전세금을 이용해 5억의 레버리지를 가지고 6억의 자산을 만든다음 10%의 수익을 얻는다면 수익은 6천만원이 되어 투자금 대비 수익률은 60%가 됩니다. 이것이 부동산 레버리지의 마법입니다.
무피투자는 부동산 투자시 보증금 및 대출 등의 레버리지를 이용해 투자금이 전혀 들지 않거나 소액이 드는 투자를 말합니다. 통상적으로 실 무피 투자는 부동산 경매로 실현되는 경우가 많습니다. 투자금은 한정돼 있으므로 보증금보다 싼 가격의 물건을 잡을 수 있는 부동산경매를 진행할 경우 계속해서 투자를 할 수 있게 됩니다.
월급쟁이를 위한 부자 시스템 구축법으로 너바나님이 소개하는 부동산 투자법입니다. 1단계. 흑자구조 만들기 월급을 받는 회사원이라면 월급의 50~70%를 적금해 지출을 줄여 종잣돈을 마련하고, 그 돈으로 1년에 여려 채의 부동산을 매입하는 것입니다.
2단계. 수익형 부동산 투자하기 상가는 공실일 경우 대출이자와 관리비 부담이 너무 크기 때문에 초기에는 월세를 받을 수 있는 아파트, 빌라, 오피스텔을 중심으로 접근하며, 어느 정도 경험이 쌓인 뒤에는 상가투자를 권장합니다.
3단계. 시세차익형 부동산 투자하기 부자가 되기 위해서는 수익형 부동산으로는 한계가 있으며, 임대 수익률은 낮지만 한번 시세가 상승하게 되면 아파트의 경우 몇년치의 월세를 상회하는 수익을 얻는 것도 가능하므로 시세차익형 부동산에도 투자합니다.
4단계. 시스템 확장하기 부동산을 매수하고 매도해서 종잣돈을 불려서 부자가 되려면 '부동산 가격이 계속 오르는 행운'이 꾸준히 이어져야 합니다. 하지만 그 확률은 매우 희박합니다. 그래서 한번 매입한 부동산을 잘 팔지 않고 100채를 보유한다면 전세금 상승이나 월세 수익으로 시스템이 더욱 공고해 지기 때문입니다. 이렇게 하려면 월급을 통해 생활비가 마련되고 월세를 통해 투자금이 생기며 전세 상승으로 인해 추가 투자금까지 생기는 시스템이 구축되어 있기 때문입니다.
직접 일하지 않으면서 돈을 벌어오는 상대를 만드는 방법으로 상가 투자가 있습니다. 상가는 매매가의 80 ~ 90%까지 대출을 받는 것이 가능합니다. 예를 들어 5억에 상가를 경매로 낙찰받는 다면, 4억 5천만을 대출받고 임차인으로부터 보증금 5천만원을 받는 경우 취-등록세와 법무비만 내고 상가를 1채 가질 수 있습니다. 대출이 너무 많다고 우려된다면, 상가나 오피스텔, 빌라 등 수익형 부동산 투자에 익숙하지 않기 때문일 것입니다. 당신이 모를 뿐 대부분의 기업과 은행 같은 경제주체 들은 이와 같은 방식으로 영업이익을 발생시킵니다. 다만 수익형 부동산에 투자하기 전 다음사항은 반드시 체크해야 합니다. 첫째, 환금성(매매로 내놓을 때 거래가 용이한지) 둘째, 수익률(대출이자를 납입하면서 금리가 올라도 충분히 목표수익이 나는 지) 셋째, 원금보전성(돈을 잃지 않을 투자인지)
월세 500만원을 가져오는 수익형 부동산을 만들고 싶다면 다음의 기본 원칙을 반드시 지키며 투자해야 합니다. 첫째, '낙찰가 = 대출금액 + 보증금'으로 내 돈이 거의 들지 않아야 한다. 둘째, 월세로 들어오는 돈이 대출이자를 훨씬 상회해야 한다. 셋째, 지속적으로 보유 물건을 늘려야 한다.
경매는 소액으로 부동산 투자를 진행하는 경우 필수라고 할 수 있습니다. 경매에서는 유치권 등의 물건 분석을 잘못할 경우 배보다 배꼽이 더 커질수 있으므로 준비를 철저히 해야 합니다. 책에서도 저자의 경험담이 잘 녹아 있습니다. 경매에 관련된 법률 용어는 익숙치 않으나 몇가지 안되므로 확실히 알아두면 요긴합니다.
유치권 : 건물을 공사한 업자가 대금을 받지 못했을때 공사대금을 받을 때까지 건물을 점유해 대금을 매수자에게 청구할 권리입니다.
인도명령 : 법원 경매를 통해 부동산을 낙찰받은 사람이 정당한 권리가 없는 점유자가 해당 부동산의 인도를 거부할 경우, 부동산을 인도받기 위해 법원으로부터 받아내는 집행권입니다.
가처분 집행 : 다툼의 대상인 부동산에 잠정적인 법률관계를 만들어 채권자가 입을 수 있는 손해를 사전에 예방하기 위해 법원이 일시적으로 내리는 명령입니다.
인용 : 재판 시 신청한 것을 법원이 받아들인다는 의미입니다.
명도소송 : 임대차 계약이 종료되어 부동산에 대한 임차인의 권리가 없어져 임대인이 임차인을 나가게 할 수 있는 소송입니다.
송달 : 소송법상 당사자가 이해관계인에게 소송 관련 서류의 내용을 알리기 위해 법률이 정한 절차에 따라 서면을 보내는 것입니다.
강제집행 : 법원에서 강제적으로 거주자의 짐을 반출하는 것
너바나님의 경매 사례입니다. 충북 음성의 30평형대 주거용 물건으로 신축빌라 건물 한개 동을 낙찰받은 사례입니다. 빌라 1채당 2,000만원. 전세가의 40% 정도 금액으로 매입했으나, 건물 점유자들이 찾아와 선순위 금액 5,000만원과 유치권 금액 5억6,000만원이 적힌 공사대금 청구의 소 및 유치권 존재확인 판결문을 들이밀었습니다. 법적인 검토를 이미 마친 상태였으나 점유자 들도 피해자 들이기에 원만히 합의하려고 했으나 결국 합의에 이르지 못해 법적 절차를 진행하게 됩니다. 인도명령 신청서를 꼼꼼히 기입하기만 하면 인도명령 결정이 날것으로 낙관하고, 가처분 집행시 법적으로 진행하게 되면 결국 점유자 들이 입을 손해가 클것이라고 설득했으나 공사대금 판결문으로 인한 정당한 유치권이라고 주장해 협상은 결렬. 이후 가처분 집행이 완료되자 점유자 들은 변호사를 선임했고, 인도명령이 쉽게 인용될 것이라고 생각했지만 해당 관할 법원 재판부는 계속해서 인도명령 보다는 본안의 소로 제기하라며 결정을 회피했습니다. 경매계장과 통화해 기각명령이 나기 전에 기각을 내리기 어려울 정도로 상대방의 답변서를 완전히 반박하는 내용으로 답변서에 대한 보충 서면을 1회 제출. 경매계에서 전화가 와 본안의 소로 진행하라고 하자 한번 더 보충서면을 제출하겠다고 답변. 인도명령과 명도소송은 기간에서 차이가 많이 나며 낙찰자 입장에서는 인도명령이 간결하므로 선호된다. 서면이 잘 준비됐더라도 복잡한 건은 인도명령이 기각될 수 있다. 이후 심문기일이 잡혀 진행하는 과정에서 판사가 질문한 것에 대해 척척 순조롭게 답변이 이어지자 상대측 변호사가 점유자들을 설득해 상대측에서 제시한 금액보다 적은 금액으로 강제 집행하는 비용보다 조금 더 지급하는 조건으로 명도에 합의하게 됩니다. 결구 이 신축빌라 건물의 몇 세대는 5,000만원에 전세를 놓은 뒤 투자금을 회수하고, 나머지는 보증금과 월세를 놓아 억대연봉이 부럽지 않게 된 경우입니다.
음성빌라 매입 내역
음성빌라 건물 1개 동(총 8채)
매입방법 : 경매
매입 시
시세, 보증금, 매입가, 월세 매입경비,월이자 대출금, 총 월세수익 총 매입액, 매도차익 실투자금, 수익률
현재
시세, 보증금, 매입가, 월세 매입경비,월이자 대출금, 총 월세수익 총 매입액, 매도차익 실투자금, 수익률
이 물건의 장점 1. 빌라 채당 2,000만원에 구입 가능 2. 매입 후 임대를 놓으면 투자금으로 1억원 이상 발생
리스크 1. 지방에 있는 물건 2. 선순위 임차인이 있음 3. 유치권 판결문
리스크 해결 방안 1. 인도 명령으로 해결
* 매입경비 = 취-등록세 + 등기수수료 + 수리비(도배, 장판 등) + 부동산 중개수수료 + 이사비 등 총 매입액 = 매입가 + 매입경비 실투자금 = 총 매입액 - 보증금 - 대출금 매도차익 = 시세 - 총 매입액 수익률 = (매도차익 + 총 월세 수익) / 실투자금 X 100
부동산 투자 초보라면 3,000만원 이내에서, 투자금을 최소화해야 합니다. 부동산 투자에 본격적으로 나서기 전에 많은 투자 관련 서적을 읽고 발품을 팔아 여러 현장을 둘러보아야 합니다.
단순히 부자가 아니라 어떠한 삶을 살고 싶은지 목표를 정해야 합니다.
1. 구체적인 목표를 종이에 적는다. 2. 꿈을 이루기 위해서 얼마가 필요한지 계산해서 구체적으로 기입 3. 이꿈을 언제까지 이룰 것인지 정한다. 4. 목표를 기한까지 이루기 위해 선택할 수 있는 수단을 고민 5. 목표를 이루기 위한 장기, 중기, 단기, 연, 월, 주, 일 단위 계획을 세워라 6. 실행하고 평가하는 시간을 가져라. 7. 목표를 달성했다면 반드시 보상하라 8. 삶의 목표를 다른 사람에게 공개하라
투자 수익은 월급이 아닌 보너스 당신이 가장이라면 가족이 생활할 수 있는 최소한의 소득이 보장되는 구조를 갖추고 있어야 한다. 안정적인 소득이 필수다. 전업투자자로 나서기 전 당신이 만들어야 하는 자본 월 소득은 최소 생활비 + 향후 투자금 이다. 효율적인 투자 시스템을 만들기 위한 최소 금액. 부동산투자로 인한 수익은 철저하게 보너스라는 생각으로 접근해야 한다.
초보 투자자를 위한 투자 공부법 1단계 : 경제신문 읽기 신문 기사 모두를 꼼꼼히 읽을 필요는 없다. 대기업의 동향은 반드시 챙겨라. 뜻을 모르는 단어는 검색을 통해 의미를 파악하라. 주식이나 부동산은 보유했다 생각하고 시세를 체크하라.
2단계 : 투자 관련 책 읽기 100권 이상의 투자관련 책을 읽어라. 여러권의 책을 빨리 읽기 보다는 좋은 책을 정독하고 저자의 의중을 파악할 때까지 계속 읽어라. 장점을 찾아보고 내것으로 만들기 위해 노력하라. 매달 5만원 정도를 책을 구입하는데 투자하라. 정말 괜찮은 책을 읽었을 때 그 내용을 하나씩 인터넷 블로그나 카페에 옮겨 적는다. 독서백편의자현(讀書百遍義自見, 책이나 글을 백번 읽으면 뜻이 보인다) 책을 제대로 읽는 방법 1. 통독 : 글 전체를 읽으면서 좋은 부분에 밑줄 2. 필사 : 밑줄 친 내용을 종이에 옮겨 적기 3. 적용 : 필사한 내용에서 실천할 수 있는 행동을 정리
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3단계 : 온라인에서 정보 및 동료 얻기 너바나님의 추천 온라인 사이트
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4단계 : 매주 1회씩 임장 하기 거주지역은 가장 잘 아는 곳이기에 그 지역의 장단점을 파악하기 쉽다. 이를 시작으로 임장 지역을 확대. 발로 쌓은 지식은 쉽게 잊히지 않는다. 임장은 총 4단계로 이뤄진다. 1. 인터넷 사전조사 : 네이버 부동산을 통해 아파트 시세 조사. 관심 있는 물건의 임장을 나서기 전에 관련 물건의 세대수와 아파트의 향, 입주 연도, 난방 방식, 아파트 단지 구성 내용, 평형별 평면도, 시세 추이 내역, 부동산 상호 및 연락처 파악. 다가구 및 빌라시세는 서울의 경우 서울특별시 부동산정보광장 이용. 빌라의 경우 아파트처럼 시세를 파악하기 쉽지 않은데 이때는 주변 건물의 시세를 조사하면 대략적 시세를 알 수 있다 . 경기도의 경우는 경기도 부동산 포털. 2. 부동산 중개 사무소 전화 문의 : 반드시 10군데 이상의 중개사무소에 연라갷 문의해야 해당 물건의 시세를 정확히 파악할 수 있다. 전화할때도 매도자, 매수자, 임차인 세명의 입장에서 문의하는 것이 좋다. 그 중 가장 친절하게 응대한 부동산 중개사무소에 찾아가서 투자 물건 브리핑을 받아라. 3. 부동산 중개사무소 방문 : 기본적인 복장을 갖추고, 남-여 조합으로 방문하는 것이 유리. 4. 임장보고서 작성
5단계 : 멘토 만나기 성공한 투자 선배들을 만나는 가장 쉬운 방법은 비용을 내고 강의를 듣는 것. 하지만 당장은 투자 책을 읽고 현장 경험을 쌓고 난뒤 수강하라.
< 투자공부 일정표 >
구분
경제신문 읽기
투자관련 책읽기
온라인 활동하기
임장하기
강의 듣기
입찰
적응과정
D+1개월
1시간
D+2개월
1시간
2시간
D+3개월
1시간
1시간30분
30분
D+6개월
1시간
1시간
30분
주말 하루
D+1년
30분
1시간
30분
주말 하루
매주 1회
발전과정
D+2년
30분
1시간
30분
주말 하루
매주 1회
매주 입찰
심화과정
D+3년
30분
검색 1시간
주중 2회 주말 하루
매주 1회
매주 입찰
고수과정
D+3년 이후
30분
자유롭게
자유롭게
자유롭게
자유롭게
자유롭게
수익률 계산하기
대출 제외 수익률(%) = (월세 x 12) / (총 매입액 - 보증금) x 100
대출 포함 수익률(%) = ((월세 - 월 이자) x 12) / (총 매입액 - 보증금 - 대출금액) x 100
대출을 제외한 수익률이 12% 이상이라면 홈런, 10% 이상이면 안타.
대출을 많이 받으면 힘들게 임장 다니고 어렵사리 입찰을 하며 명도까지 해서 임대를 내놓고는 결국 은행만 배불려주는 꼴이 된다. 따라서 가급적이면 대출을 제외하고 보증금을 최소로 한 상태에서 계산한 수익률을 기준으로 삼는게 좋다. 대출은 해당 물건의 60~70% 선에서 대출받기를 권한다.
성공적인 투자를 위해서는 돈, 시간, 노력, 경험이 반드시 필요하다.
돈으로 누군가의 시간과 노력, 경험까지 살 수 있다. 아웃소싱하거나 협업을 하라.
투자는 남들과 다른 길을 가야 성공한다.
투자를 해야 할지 말지 결정하는 것은 전문가가 인라 자신이 발로 뛰며 찾은 정보와 많은 경험을 통해 세운 기준을 가지고 직접 결정해야 한다.
오를 거라는 확신이 든다면, 그리고 절대 잃지 않을 확신이 선다면 당장에라도 뛰어들어라. 다만, 아직 확신이 서지 않았다면 다음 기차를 기다리거나, 남들이 거들떠 보지 않지만 저평가된 근거가 확실한 투자처를 찾아라. 성공적 투자를 위해 경계해야 할 단어는 조급함이고, 기억해야 할 단어는 인내심이다.
어떤 투자물건이 가격이 싼지 비싼지 감이 오지 않는다면 좀더 많은 현장을 다녀야 한다. 많은 투자처를 돌아다닐수록 더 좋은 물건이 보이는 건 당연하다.
투자의 성공여부는 매입시 결정된다. 싸게 사는 것이 무엇보다 중요.
투자 물건을 선택할때는 주변 지역의 여건은 물론, 비슷한 환경을 가진 지역의 상황을 같이 보는 것이 중요하다. 예를 들어 분당에 투자하려고 한다면 용인, 영통, 오산, 평촌 등을 돌아본다.
부동산의 가격은 롤러코스터와 같다. 롤러코스터는 높이 올라가지만 하늘을 뚫고 더 나아가지 않으며, 내려가도 땅 아래로 추락하지 않는다. 하락과 상승을 반복할 뿐이다.
걱정없는 임차인 관리 노하우
1. 임차인 관리에 대한 과도한 공포심을 버려라.
2. 계약서에 월세 연체 시 특약사항을 명시하라.
3. 은행의 입금 SMS 서비스를 이용하라.
4. 다양한 캘린더 앱을 이용하라.
5. 월세 일자를 매월 말일로 정하라.
6. 임차인을 선별해 받아라. 보증금은 최소한 월세 x 10 정도의 금액을 받아두라.
7. 월세 2회 이상 연체 시 법적 절차를 진행하라. 일단 문제가 생기면 반드시 초기에 대처해야 한다.
8. 연체하는 임차인도 사람임을 잊지 마라. 임대인의 권리를 보장하고, 임차인의 자존심까지는 건드리지 않도록 주의하라.
경매시 팁
명도 : 무엇을 원하는지 파악.
점유자들을 내보내야 할때 가장 중요한 점은 상대방이 무엇을 원하는지 알아채는 것이다.
인생의 조언
행복은 원하는 것을 가지거나 무언가를 이뤘을때 오는 것이 아니라, 현재 내가 가진 것에 감사하는 만족감으로부터 온다. 매일 아침 일어나 '내가 가진 것이 무엇이지?'라고 생각해 보는 습관이 중요.
10년 안에 집 30채, 10억 만들기
3000만원 종잣돈을 모은 후, 집을 1채씩 매입, 매입한 집의 전세가가 오르면 다시 그 전세금을 재투자해 1채를 더 매입.
전세가는 그 집의 실제 사용가치. 다만 걱정해야 할 것은 현금흐름이다. 매년 꾸준히 얼마 이상의 투자금을 모을 수 있는사람에게 유리.
똘똘한 아파트를 고를 수 있는 팁.
1. 실투자금이 적게 드는 아파트
2. 전세 수요가 높은 지역의 아파트
3. 주변에 향후 공급(분양 물량)이 없는지 확인
4. 대단지 아파트 일수록 좋다.(최소 500세대 이상)
5. 역세권 아파트
6. 소형 평형 아파트(현재 코로나 시국에서는 대형 평형이 선호됨 참고)
천만원으로 할수 있는 투자처 찾는 법
1. 조인스랜드 부동산에서 시세, 테마별 시세, 전세비율 높은 아파트 검색
2. 투자 물건 목록 인쇄
3. 네이버 부동산에서 급매물 검색 : 해당지역 -> 거래종류, 면적 조건 후 조회 -> 가격순, 저렴한 순으로 정렬 후 부동산 중개사무소에 연락해서 실제 물건이 있는지 확인
4. 급매물은 현장에서 찾아라. 실제 현장에서 부동산 중개인을 만나 친분을 쌓으면 급매가 나왔을 시 네이버 부동산에 올리기 전 먼저 연락할 확률이 높아진다.
